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12 Tips Para facilitar la compra de Casas Modernas

Actualizado: 21 ene



Hoy en día buscar Casas Modernas, tiene sus diferentes dificultades y el proceso de compra de la Casa puede tomar mucho tiempo o puede cansar a las personas interesadas. Esto se debe a la gran oferta de casas, el asesoramiento de Financiamiento, Ubicación, Precio de la Casa a comprar, estilo de las Casas venta en Santa Cruz, información sobre el entorno de las Casas, documentación legal al día, etc.

Para un proceso de compra eficiente, les paso estos 12 TIPS que le ayudarán a facilitar la compra y tomar buenas decisiones en la compra de Casas Modernas.


1.- QUÉ PRESUPUESTO TIENES PARA COMPRAR TU NUEVA CASA?





Esta pregunta muchos no pueden contestar, porque no saben qué cantidad de dinero les prestará el Banco, para la compra de la Casas modernas. En el caso de tener el dinero para compra al contado, debes de fijarte un presupuesto para la casa que necesitas para tu familia.

Si te vas a financiar por medio de crédito Bancario, deben identificar sus ingresos, que pueden ser de 3 tipos: Ingresos como Asalariado, con Negocio Propio (Empresa) y Mixto.

Ingresos como Asalariado:

Tienes que conocer tu capacidad de Endeudamiento, para ello tienes que acercarte a tu Banco de Confianza, para que un oficial te pueda calcular este dato y sepas cuanto te puede prestar el Banco. Esto es rápido y sencillo, ahora ya sabes el precio de la casa que puedes comprar, no pierdas el tiempo y busca la casa de tus sueños.


Ingresos Con Negocio Propio (Empresa):

Tenemos que conocer nuestro flujo de caja mensual, para ello tienes que acercarte a un banco especializado en este tipo de financiamiento y el oficial te pueda calcular este dato para sepas cuanto te puede prestar el Banco, puede que tarde un poco dependiendo si tu información está organizada.


Ingresos Mixtos (Asalariado y Empresa):

La mayor parte de los bancos no considera los ingresos mixtos por la complejidad de la operación crediticia. Por este motivo debes de escoger un banco especializado en este tipo de operaciones crediticias para obtener resultados rápidos y asertivos.


La recomendación es, que puedan realizar una Pre aprobación de su crédito en caso que seas Asalariado y para sí eres con negocio propio, ir avanzando en una preaprobación del crédito ya que conlleva más tiempo calcular su flujo de caja.


En este punto es recomendable presentar todos los requisitos que te solicita el banco sea para Asalariado o con Negocio Propio, para lograr una preaprobación de tu crédito hipotecario o identificar el banco y el oficial que te atenderá tu operación crediticia.



Video de Consejos Organización de respaldos, Financiamiento Bancario Casas Modernas!!!


2.- LA FORMA DE PAGO DE LA CASA?



Una vez hemos verificado nuestra capacidad de endeudamiento o flujo de caja en el banco, ahora hay ver la disponibilidad efectivo que tenemos para el aporte propio para la casas modernas. También hay que tomar en cuenta que se debe de tener el 4,5% del valor de la vivienda para gastos notariales y transferencia, también debes considerar los gastos de Avalúo.


Aporte propio + Financiamiento + Avaluo + 4,5%( precio de venta) Gastos Notariales y transferencia = Total de gastos en compra de tu Casa moderna.


Existen Varias formas de pago para vivienda, podemos mencionar las siguientes:

- Financiamiento Bancario:

(Vivienda Social, Vivienda Normal, Segunda Vivienda, etc.): Estos financiamientos tienen sus condiciones, tanto para la compra de tu primera vivienda como para 2da. Debes de escoger el mejor producto financiero que cumpla las condiciones, pide asesoramiento al oficial crédito o la empresa que te ofrecerá la casa y verifiques cual es el producto financiero que mejor te conviene.

- Leasing,

ofrece diferentes productos financiamiento, para vivienda es el Producto de Vive Leasing, que consiste en pagar un arrendamiento mensual durante un periodo de tiempo para que luego seas el propietario una vez cancelada la deuda de la vivienda.

- Pago al contado,

este tipo de transacción es más fácil, ya que tienes más base para negociar con el vendedor, tienes que considerar que tiene sus riesgos en ambas partes. Hay que tener cuidado en este tipo de transacción ya que en la opción de Crédito Bancario la responsabilidad de la parte legal y transaccional es del Banco, en este punto la mejor opción es que te asesores con una empresa inmobiliaria para minimizar el riesgo.

- Crédito Directo,

Algunas empresas ofrecen este tipo de financiamiento, pero tienen que verificar que la entidad tenga la documentación de las viviendas saneadas y elaborar buenos contratos (Arras) para evitar problemas de incumplimientos.

3.- BUSCA EL TIPO DE VIVIENDA QUE NECESITAS!!!



Antes de buscar la viviendas debes de poner las características principales de tu Casa ideal:

  • Precio Máximo a cancelar.

  • Ubicación.

  • Es en Condominio o Urbanización.

  • Tiene Seguridad (Cercas eléctricas, Guardia de Seguridad, Camaras, etc)

  • Entornos de la casa (centros de abastecimiento , colegios, farmacia, etc.).

  • Espacios Cómodos.

  • Innovaciones, implementadas en los ambientes.

  • Esta Lista para vivir y no hacer inversiones adicionales.

  • La casa es de una planta o 2 plantas, Departamento, etc.

  • Cuántos dormitorios necesito.

  • Cantidad de baños.

  • Parqueo de vehículos.

  • Patio trasero.

  • En caso de tener mascotas, que tenga el espacio disponible.

Para buscar la casa que cumpla con tus necesidades, debes de asesorarte por agentes inmobiliarios, empresas Inmobiliarios, portales inmobiliarios, paseos Virtuales y redes sociales. En caso que la busques personalmente ten en cuenta que existen riesgos que debes asumir.

4.- VISITA LA VIVIENDA Y HAS TODAS LAS PREGUNTAS “IN SITU”





Antes de programar las visitas debes hacer una lista de las casas para visitar y en cada visita tienes anotar las debilidades y fortalezas de cada casa.

Respecto a la parte Técnica, Servicios y el estado de la documentación legal de la Casas Modernas, toma en cuenta estos puntos:


Área Técnica

  • Amplitud de espacios.

  • Altura de cielo falsos.

  • Materiales de obra fina (grifería, accesorios, chapas, box de baños, pisos, pintura, etc.).

  • Distribución de ambientes.

  • Instalaciones Eléctricas, Sanitarias e Hidráulicas.

  • Desagües de lluvias de techo y patio.

Entornos y Servicios:

  • Servicios Básicos: Alcantarillado Sanitario, Gas Domiciliario, Internet, Electricidad Trifásica, etc.

  • Inversión Privada: Centros de Abastecimientos, Mercados, Supermercados, farmacias, desarrollo inmobiliarios en la zona, construcciones nuevas, otros.

  • Inversión públicas: Parques, Pavimento en Calles, Hospitales, Equipamientos, mercados Municipales, centros de recreación, etc.

Documentación Legal y técnica:


Preguntar si la documentación del inmueble está en orden y actualizada:

  • Alodial actualizado.

  • Catastral vigente.

  • Plano uso de suelos aprobado.

  • Testimonio de Propiedad.

  • Impuestos al día (consultar si los impuesto que paga son como vivienda).

  • Servicios básicos al dia (luz, agua, gas y otros).

  • Consultar si el inmueble está libre de gravámenes.

Una vez que sea ha realizado las preguntas respectivas, se debe de hacer un registro para controlar las fortalezas y debilidades del inmueble.

5.- INFORMATE DEL BARRIO Y PREGUNTA A LOS VECINOS



Cuando tengas interés en una de las Casas modernas, debes de informarte sobre el barrio que problemas han tenido últimamente, consultar cuando llueve se entra el agua a las casas, verificar el nivel de la casa respecto a la calle, verificar que hayan canales de drenajes en la zona, hablar con algunos vecinos si el barrio es tranquilo, cercanía a los centros de abastecimiento, Hospitales, etc. Una vez te hayas interiorizado del barrio de la casa de tu interés, haz un registro de las fortalezas y debilidades para su posterior uso en la toma de decisiones.


6.- ES HORA DE HACER UNA OFERTA!!!




Las Casas modernas que te han interesado y has recabado información, debes de evaluar y tomar la decisión de compra. Un metodo util es hacer una matriz de evaluación por puntos donde en las columnas estarán las casas de tu interés para la compra y en filas los factores importantes para la compra de la casa ver tabla 1

TABLA N 1





Existen otros métodos para tomar decisiones, este sería el más fácil para utilizar y dependerá de ti tomar la decisión de comprar la Casa que mayor puntuación o mayor atributos tenga.

Una vez que escogiste la Casa de tus sueños, debes de coordinar una reunión con el vendedor para hacer una oferta de la Casa, trata de hacer ofertas reales para evitar que la negociación se caiga y pierdas las Casas en venta y apoyate en la empresa inmobiliaria ya que tiene experiencia en este tema.

Una de las mejores prácticas es tener el valor de avalúo Bancario de las casas modernas, así tienes un valor referencial para comparar al precio de venta y tener parámetros de Negociación, todo dependerá que hay un equilibrio entre ambas partes.

7.- REVISIÓN DE DOCUMENTACIÓN LEGAL Y TÉCNICA DE LA VENTA DE CASAS EN SANTA CRUZ BOLIVIA




Finalizada la negociación de la Vivienda, debemos enfocarnos en la revisión de la documentación por parte de tu abogado de confianza o buffet. La documentación que se debe hacer la investigación es la siguiente:

Certificado Alodial:

Este Documento es Emitido por las oficinas de Derechos Reales en este certificado se consignan todos los datos técnicos del inmueble como así también los datos de identidad del propietario así mismo se puede apreciar si el inmueble tiene hipotecas anotaciones preventivas o alguna restricción así también se puede observar las cancelaciones de las hipotecas o anotaciones preventivas o cualquier otra restricciones una vez revisado el certificado alodial de que no haya gravámenes corresponde hacer un comparación analítica donde coincidan los datos del certificado alodial testimonio , plano uso de suelo , certificado alodial y si hay variaciones tienen que tener sus respectivas aclarativa sobre los errores.

Certificado Catastral Vigente y Actualizado:

Este Documento es Emitido por las oficinas de Catastro o Secretaria de Recaudaciones SER, en este certificado se consignan todos los datos técnicos, del inmueble como así también los datos del propietario así mismo se puede apreciar en el certificado catastral los metros metros, cuadrados de construcción ya que el mismo debe guardar relación con el avalúo a efecto que a futuro no tengamos que pagar un reintegro por la construcción no declarada.

Testimonio de Propiedad,

Este Documento es Emitido por las Notarias de Fe Públicas o en su defecto por las Oficinas Derechos Reales el testimonio de propiedad es el documento legal que describe todos los datos del contrato de compra y venta más los pagos del impuesto a la transferencia y todos los sellos de las diferentes instituciones por donde pasa el documento, poner mucho énfasis a este documento porque es la columna vertebral de la documentación. Se recomienda solicitar la documentaciones anteriores de otros dueños para tener toda la documentación ya que los bancos solicitan toda esta documentación.

Plano de Uso de Suelos aprobado,

Este Documento es Emitido por las oficinas de la Secretaría Municipal de Planificación el plano de uso de suelo es muy importante , por que en este documento está la base de todos los datos técnicos consignados tanto en el certificado Alodial , Certificado Catastral y testimonio como ser colindancias, coordenadas, ubicación superficie según mensura etc. Debe estar debidamente sellado con sellos de tinta así mismo con sello secos.

Impuestos Anuales

por lo general se tienen que tener 5 años de impuestos pagados en casa que la vivienda sea antigua si es nueva la cancelación del último impuesto o del lote madre.

Carnet de identidad de compradores y Vendedores,

estos documentos son importantes para verificar la veracidad del propietario y también averiguar información legal, financiera y otros, sobre los compradores y vendedores.


Video de Asesoramiento de la revisión de la Documentación Legal y Técnica 07-07-20 9:00 am.:




8.- FIRMA EL CONTRATO DE RESERVA O ARRAS, DE LA CASAS MODERNAS A COMPRAR



En caso de comprar al contado la entrega de la documentación se realizará en la notaría que se realicen los reconocimientos de firmas de la minuta de compra y venta, como ya se han revisado la documentación en puntos anteriores tendremos la certeza que la transacción será exitosa.

En caso de que el inmueble sea adquirido por un financiamiento bancario lo que las partes deberán realizar es un contrato de promesa de venta donde se especifique el aporte propio que entrega el comprador al vendedor como así también el plazo de de espera para la cancelación total del saldo , como así también se deberá especificar las cláusulas penales o arras en caso de que haya incumplimiento por parte del comprador o retractación por parte del vendedor

Este documento se puede hacer en 2 modalidades:

documento privado

si optamos por un documento privado el monto del aporte deberá ser muy bajo y generalmente las entidades financieras optan por esta opción cuando hay un financiamiento al 100% del crédito.

Documento Público

debería realizarse este documento cuando el aporte del comprador es bastante elevado y quiera salvaguardar su dinero entonces se procedería hacerle un reconocimiento de firmar al documento privado ante una Notaría de Fe Pública así de esta manera convirtiéndolo en un documento público que nos dejara tranquilos en caso de incumplimiento o ejecución de las cláusulas penales.


9.- CONTACTA AL BANCO, PARA INICIAR EL TRÁMITE DEL CRÉDITO HIPOTECARIO




Una vez está firmado el contrato de Reserva de la Casa que seleccionaste, tienes que dirigirte al Banco que inicialmente te realizó el análisis o te pre aprobó el crédito, para que inicie los trámites de la operación crediticio o para adjuntar la documentación de la Casa que quieres comprar.

El vendedor, tiene que entregar todo la documentación original de la vivienda al Oficial de Crédito del Banco seleccionado, tiene que entregar con una carta de recepción que le firme el banco para su descargo.


10.- COORDINAR EL AVALÚO DE LA CASAS MODERNAS


Uno de los requisitos para los créditos de vivienda es el avalúo, mientras más rápido lo saquemos, ganaremos tiempo en el proceso del crédito. Los bancos por lo general te asignan avaluadores certificados y por lo general lo entregan en 3 a 5 días hábiles.

La responsabilidad del Avalúo es del solicitante del crédito el comprador pero una buena práctica, es que el vendedor se encargue de la realización del avalúo para que se realice con éxito.

La documentación que le solicitarán para el avalúo será la siguiente:

Fotocopia de alodial actualizado.

Fotocopia de Catastral.

Fotocopia de último impuesto.

Fotocopia de Plano de uso de Suelo de la Casa.

Fotocopia de carnet del Comprador.

Tienes que certificar que el precio de la Venta de Casas en Santa Cruz Bolivia no varíe mucho respecto del precio de venta, debido a que depende de eso tu crédito y si te la evalúan la casa en un precio bajo tendrás que poner mayor aporte propio o tendrás que solicitar que otra empresa especializada te realice un nuevo avalúo.


11.- FIRMA DE MINUTA DE TRANSFERENCIA Y CONTRATO DE CRÉDITO DEL BANCO (EL VENDEDOR Y COMPRADOR)

Una vez procesado el crédito el banco emitirá una carta de aprobación del crédito y comunicará al vendedor y comprador para que pasen a firmar la minuta de transferencia y crédito que el comprador está solicitando.

En este caso el vendedor queda como garante hipotecario hasta que se transfiera el inmueble (por lo general se tarda entre 5-6 meses). En este punto hay que tener en cuenta que debemos contar con el dinero para gastos notariales y transferencia que representa 4,5% del precio de venta valor aproximado.

12.- RECEPCION DE VIVIENDA CON ACTA DE ENTREGA CON CHECK LIST


Una vez se ha realizado la operación con el Banco y hayas cancelado la totalidad del inmueble, el vendedor entregará el inmueble. Para la entrega del inmueble es recomendable hacer un acta de entrega, que refleje cómo se está entregando el inmueble, tiempo de garantía del inmueble y que ambas partes firmen el acta.

En caso de tener algunos trabajos de retoques y arreglos pendientes, se debe hacer un check list para que se pueda proceder al cierre de las observaciones.


Con esta guía práctica de 12 Tips para facilitar la compra de casas modernas, podrás facilitar el proceso de compra y encontrar la Casa que siempre soñaste, ponte en campaña y buscala antes que pierdas las mejores opciones del mercado. Debes de tomar en consideración que muchas personas están buscando las mismas opciones y debes de acelerar el proceso de compra.

Video de los 12 Tips para Facilitar la Compra de Casas Modernas 06-07-20 8:37 am.:





Elaborado: Ing. Franz Rodríguez C

Asesorado: Dr. Jersi Ortuño G.

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